首批公募REITs自获批以来已满一周年，尽管整体规模还不到500亿元，但这类可盘活基础设施的公募产品还在靠优秀的业绩不断吸引着资本市场的注意力。截至5月18日收盘，首批9只公募REITs自2021年6月7日成立以来有8只收益率为正，最大收益率为38.32%，平均收益率为16.6%。目前市场上共有12只公募REITs，对应的底层资产包含产业园、仓储物流、高速公路、市政基础设施等。

与国外市场相比，目前国内REITs规模有着广阔空间。证监会在今年3月发布的信息显示，目前正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。业内人士表示，鉴于我国基础设施领域总投资超过100万亿元，即使按照3%-5%的资产证券化率计算，未来公募REITs市场也能达到几万亿级别，公募REITs发展前景广阔。

业绩初显成效

首批公募REITs获批一周年之际，业绩成了最大的看点。

同花顺iFinD数据显示，截至5月18日，全市场12只公募REITs年内平均收益率为-1.16%，同期股票型基金和混合型基金的年内平均净值增长率分别为-19.68%和-15.05%。

虽然是由公募基金公司管理，但REITs的产品类型明显不同于普通的公募基金，这类产品投资标的的底层资产是基础设施，也就是说REITs的收益率并不取决于公募基金的管理能力，而关键是在于底层资产的盈利能力。

从首批获批的9只公募REITs表现来看，这类产品在不到一年的运营期内已经初显获取稳定收益的成效。9只公募REITs于2021年5月中旬获批，均成立于2021年6月7日。由于产品都还处在封闭期，只能通过场内交易，截至5月18日，成立以来平均收益率为16.6%，最大收益率为38.32%，仅有1只收益为负。

12只公募REITs的成立总规模合计为458.4亿元，在募资阶段曾经就有多只REITs被各路投资者火爆抢购。比如，今年新成立的华夏中国交建REIT，面向公众部分的份额开卖就售罄，认购规模超840亿元。而按照面向公众发行7.05亿元的预定规模，公众投资者配售比例约为0.8%，这也刷新了公募REITs产品公众配售比例的历史新低。

对于公募REITs过于火热的现象，监管层面已经有所注意，并且正在推进扩募工作。根据证监会于3月18日发布的消息，扩募是RE⁃ITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。

扩募将带来更大空间

“扩募是公募REITs的生命力。”富荣基金公募REITs投资总监王甲同表示，参照国外成熟公募REITs市场经验，规模越大的REITs越受市场认可，二级市场表现也相对更好。公募REITs上市发行后，规模扩大主要靠扩募实现。而扩募也不同于首发，流程和手续相对简化。发行人后续有适格资产，不用再走一遍发行流程，而是走扩募流程，就可以将资产装入到REITs中。同时，公募REITs还可以通过扩募安排募集资金，收购除发行人外的第三方持有的资产，这种安排就让REITs具备了上市公司“壳”功能，REITs发行人可以不断收购资产，在对资产升级改造后装入REITs。

排排网财富管理合伙人荣浩表示，对资本市场而言，扩募是REITs行业良性发展，保持活力的重要保证，一方面可以满足市场对优质项目的额度需求，另一方面增加流动性，平抑部分过热的投机炒作。

对于公募REITs未来的发展空间，王甲同表示，鉴于我国基础设施领域总投资超过100万亿元，即使按照3%-5%的资产证券化率计算，未来公募REITs市场也能达到几万亿级别，公募REITs发展前景广阔。对于市场投资者来讲，特别是银行理财子公司、保险、信托为主要代表的机构投资者，公募REITs具有较高的配置价值，有助于增加市场投资人的选择，提高投资组合收益。根据公募REITs发行要求，运营稳定，可以产生稳定现金流，分红率不低4%的资产，就适合发行REITs。

目前市场上存续的公募REITs种类偏少，主要集中在高速公路、产业园、物流园、市政基础设施类等。在王甲同看来，监管机构正在深入推进扩募，应当是在目前申报或积极筹划申报的项目中，就细分领域的特点，与相关主管部门联合实施相关措施，扫除发行REITs过程中的障碍，鼓励更多大类别资产通过REITs发行上市，扩大市场类别，鼓励更多领域的适格资产发行REITs。

“未来能成为公募REITs扩容主力军的资产，是投资体量大的资产。目前看来，高速公路和产业园这两类资产可能成为未来REITs主力军。”王甲同表示。

荣浩认为，保障性租赁住房类会成为新设立的基础设施REITs产品，“一是国家政策全方位支持保障性租赁住房的发展，市场容量足够大;二是住房需求是一类最基础最广泛的需求，项目现金流相对稳定;三是此类项目可提高租赁房源供给规模，打造租住房的长期可持续模式”。

“从项目收益的想象力角度来看，未来商业地产等权益类REITs可能更有吸引力。”荣浩表示。